Особенности формирования рынка земли в России

Рынок земли служит объективно необходимым элементом в рыночной системе хозяйствования. Однако во всех странах формирование рынка земли характеризовалось определенными трудностями и было предметом особого внимания государства. Это вполне объяснимо, если помнить о том, что предметом купли-продажи выступает, как было показано ранее, особый товар, который дан природой и не воспроизводим.

В числе причин кризисно-депрессивного состояния аграрного сектора страны нередки ссылки на отсутствие рыночного оборота земель сельскохозяйственного назначения, обусловленное проблемами в действующем российском законодательстве и, в первую очередь, отсутствием законодательно скрепленного права свободной купли-продажи земельных участков.

Однако анализ действующей законодательно-нормативной базы показывает, что текущее законодательство в России не только не препятствует проведению сделок купли-продажи земельных участков, но и предоставляет минимально необходимые и достаточные механизмы для их осуществления.

В 1991-1997 гг. в России была ликвидирована государственная монополия на землю, созданы правовые условия функционирования многоукладной экономики, основанной на сочетании крупного, среднего и мелкого производства.

В табл., составленной по данным Минсельхозпрода, видно, что на начало 2001 г. более половины (57,5%) всех сельскохозяйственных угодий страны находились в частной собственности сельского населения.

Фактически сделки купли-продажи земли в России имеют место. Так, по данным Роскомзема России, в 2001 г. было совершено около 390 тыс. сделок с землей, в том числе 56% составили сделки купли-продажи, 34% — наследования, около 9% — дарения, 1% — залога. Однако средний размер земельного участка при купле-продаже составил в 2001 г. всего 0,15 га. Иначе говоря, купля-продажа совершалась в основном с целью ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства.

Главный вывод из приведенных фактических данных состоит в том, что земли сельскохозяйственного назначения еще не стали объектом купли- продажи для развития товарного производства в России. При этом и существующее законодательство, и происшедшая демонополизация собственности на землю являются реальной предпосылкой для оборота земли и развития товарного производства с различными формами концентрации и централизации земли и капиталов.

Показателен в этом плане широко разрекламированный закон «О земле», принятый Саратовской областной думой в ноябре 1997 г. Собственно ничего нового в законодательном оформлении прав собственности на землю по сравнению с действующей Конституцией РФ и федеральным законодательством Саратовская дума не дала и не могла дать. К моменту принятия нового закона 84% сельхозугодий в Саратовской области уже были частной собственностью. Ничего нового по сравнению с российскими тенденциями не было выявлено и при купле-продаже земельных участков. Из первых 3 тыс. сделок купли-продажи земли, совершенных после принятия Саратовской думой закона «О земле», примерно 70% пришлось на города и только 30% — на сельскую местность.

Крупных сделок по землям сельскохозяйственного назначения и здесь зафиксировано не было. Вопрос о земле и земельном рынке служит предметом постоянных обсуждений и среди экономистов, и среди политиков. Земельный вопрос привлекается, скорее, для прикрытия несостоятельности государственной аграрной политики, чем для оценки истинного положения дел в аграрном секторе страны.

Впервые «земельный вопрос» был использован для оправдания неудачных попыток решить продовольственную проблему страны за счет создания фермерских хозяйств без существенных государственных затрат на основе «чувства хозяина». Социологические опросы 1991 г. показали, что подавляющее большинство фермеров в качестве факторов, препятствующих развитию их хозяйств, ссылались не на нехватку земли, а на трудности материально-технического снабжения (и сбыта продукции) и плохие социальные условия на селе. С тех пор условия для развития фермерского хозяйства не улучшились, хотя правовая проблема купли-продажи земли уже по существу не стояла.

Дело в том, что создание рынка земли не может служить самоцелью. Развитие земельного рынка должно выступать средством повышения эффективности сельского хозяйства России, роста доходов и улучшения социальных условий сельского населения.

Проблема заключается не столько в том нужен или нет земельный рынок, сколько в том, в какой мере существующие земельные отношения и в целом состояние российского аграрного сектора позволяют раскрыться экономическим функциям рынка земли как одного из объективно необходимых элементов рыночного механизма, способствующего экономически эффективному развитию сельского хозяйства.

В экономическом смысле рынок земель сельскохозяйственного назначения это совокупность экономических институтов, обеспечивающих решение таких задач как реализация прав собственников земельных участков на получение общественно нормального дохода при их продаже; равный для всех покупателей — потенциальных производителей сельскохозяйственной продукции доступ к сделкам купли сельскохозяйственных земель; стимулирование их рационального использования и поддержание постоянной возможности перераспределения в пользу наиболее эффективно хозяйствующих субъектов и т.п.

Формально многоукладная аграрная экономика вынуждена развиваться в квазирыночной среде: земельная собственность не получила адекватного рыночного содержания и экономически не реализуется.

Владение, использование, распоряжение — это юридические категории нрава собственности на землю.

Экономическая суть частной собственности на землю как на объект хозяйствования реализуется не в абстрактной возможности купли-продажи земли, а в количественно определенном доходе от ее использования в соответствии с целевым назначением

Доход от хозяйствования на земельном участке определяет его покупку и производительное потребление. Этот доход выступает и в качестве основного объективного фактора формирования рыночной цены того или другого земельного участка независимо от конкретных методик его оценки. Иначе говоря, приобретая землю сельскохозяйственного назначения, покупатель ориентируется, как доказывалось ранее, в первую очередь на будущий потенциальный доход от использования земельного участка по его прямому назначению.

Нет сомнения, что главным препятствием к формированию реального рынка земли в России служит убыточность более 80% сельскохозяйственных предприятий всех форм собственности и наличие устойчивой тенденции к снижению рентабельности сельскохозяйственного производства.

Убыточность сельскохозяйственных предприятий можно расценить как отсутствие у земель сельскохозяйственного назначения не только содержательных, но и формальных признаков товара, а как следствие — отсутствие у потенциальных покупателей экономического интереса к приобретению земли и ее последующему производительному использованию. Одновременно желающие продать сельскохозяйственную землю интуитивно сознают, что потенциальная доходность земли сильно занижена вследствие финансового кризиса, спровоцированного непродуманной аграрной политикой и общей системой рыночных преобразований в стране.

За 8-9 лет аграрных реформ действительно рыночные условия для развития земельного рынка не были созданы. Вполне очевидно, что для формирования рынка земли решающее значение имеет сегодня экономическая составляющая — уровень доходности сельскохозяйственных предприятий и признание общественной значимости производимой ими продукции.

Подъем сельского хозяйства в России большинством политиков и экономистов связывается с огромными финансовыми вливаниями государства в эту сферу хозяйственной деятельности. Их отсутствие в бюджете государства отодвигает, по мнению сторонников такой позиции, решение аграрного кризиса на неопределенно длительный срок.

Между тем мировой опыт свидетельствует, что в условиях действительно рыночных отношений экономически эффективное развитие сельского хозяйства обеспечивается на основе взаимодействия механизмов рыночного саморегулирования с экономическими возможностями государства в сфере производства и распределения продовольствия. При этом роль государства не сводится к прямой финансовой поддержке производителей сельскохозяйственной продукции.

Главное место в механизме государственного воздействия на развитие аграрного сектора принадлежит созданию минимально достаточных общих условий для развития сельского хозяйства на принципах рыночного хозяйствования.

По объективной оценке экономистов, исследующих современные проблемы аграрного сектора России, основные причины как кризисного состояния сельского хозяйства, так и возможного его преодоления, лежат за пределами отрасли — в сфере макроэкономического регулирования.

Экономический анализ свидетельствует о наличии огромных резервов повышения доходности и рентабельности сельскохозяйственных предприятий, которые могут быть практически реализованы только за счет соответствующих усилий государства. Это — осуществление государственной политики разумного протекционизма во внешней торговле продовольственными товарами и сельскохозяйственным сырьем. По некоторым расчетам, потери отечественных производителей от импорта продовольствия и сырья за 1996-2001 гг. составили около 12-13 млрд. долл. в среднем в год.

Следовательно, это одновременно и потеря потенциально возможных доходов отечественных производителей продукции сельского хозяйства. Существенным резервом повышения доходности сельхозпредприятий признается их освобождение от затрат на содержание социальной и инженерной инфраструктуры в сельской местности, которые включаются в издержки основного производства и повышают их общую величину почти на 10%. В последние годы эти затраты устойчиво превышали общую сумму дотаций и компенсаций, выделяемых сельскому хозяйству бюджетами всех уровней.

Большие возможности для повышения доходности сельскохозяйственного производства содержатся в усилении контроля за целевым использованием бюджетных средств; дополнительным ресурсом поддержки отечественных сельхозпроизводителей могли бы стать импортные пошлины, взимаемые за ввоз продовольствия и сырья, и др.

Главный вывод состоит в том, что до тех пор пока сельское хозяйство России будет оставаться убыточным, рынок земли как объективно необходимый элемент рыночной экономики, способствующий развитию товарного сельскохозяйственного производства, формироваться не может. Вполне осознано и другое — его формирование невозможно и без создания государством условий для преодоления аграрного кризиса и эффективного развития сельскохозяйственного производства в стране.